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旅游项目开发的商业策划
目标定位
目标定位，将给投资人一个理想的愿景 。是投资人运作项目的动力。
目标定位 ，将决定将项目独特吸引力提升到何种程度 ，才可以具备实现目标的基础 。这对策划人在资源挖掘、市场开发 、创意突破 、产品整合方面，提出了挑战 。
目标定位 ，要求设计出达到目标可行的运作路径。这是项目设计的内在逻辑的要求 ，也是投资人最重要的要求 。
目标是一个体系，包括定性与定量两个方面 。
项目在怎样的区域范围，达到怎样的程度 ，就是目标。一般目标定位 ，应该明确项目在影响范围内的独特程度、排位 、知名度 、游客人数等等指标。
客源市场定位
市场定位，可以按照传统方式 ，分为基础市场、主体市场 、机会市场；也可以按照细分结构 ，形成重要性 、营销时序、区域划分、类别划分四维构造的综合形态 。
功能定位
旅游项目，可以围绕六要素进行细分展开 ，结合游憩方式 ，构建系统的综合功能结构 。
例如，吃住行游购娱等要素大功能；观光 、探险 、休闲、度假 、休学 、疗养等游憩功能；以住为主 ，餐饮娱乐辅助的结构（大多数度假村的模式）；以餐为主 ，借助民俗游乐的结构（大多数农家乐的模式）。
开发战略
实现目标的现实途径，必须有战略性的构架 ，这就是开发战略 。
战略 ，是对多种可能途径的选择 。是开发中轻重缓急、先后时序 、结构配合投资分配等重大问题的纲领与方针。
4）游憩方式设计（项目游憩策划）
游憩设计技术
游憩方式设计，是以创意为基础，游憩内容及过程为核心 ，结合吃住行游娱购六要素综合配置的策划与设计工作 ，是旅游专业的技术设计，是以人为本的创意科学 。
游憩方式设计包括：观赏方式与观赏线路设计 、游乐设施选型与游乐内容策划、故事编撰与情境化场景布置设计 、体验模式策划 、特色餐饮策划、特色住宿策划 、特色纪念品策划与设计 、游憩功能结构设计、布局结构设计等等；
游憩方式设计 ，是旅游项目设计的关键步骤 ，只有“奇特创意 ”与“旅游专业技能”之间高水准的结合，才能达到最佳效果 。
部分传统的规划机构 ，未能深刻把握“项目游憩设计 ”技能与方法 ，在旅游规划中，以逻辑代替创意 ，以模式代替创新 ，使规划失去了灵魂，这也是墙上挂挂的重要成因。
游憩方式设计是一种技术 ，就像化工项目需要先做化工流程技术专业设计 ，再做建筑设计一样，只有先对旅游项目进行游憩设计，进一步进行建筑设计 ，才能完成真正的旅游项目设计 。
有人请了一个著名大学来做旅游规划 ，结果做出来一看，要素很全 ，布局也合理 ，房子画的很标准，但就是找不到独特的吸引力 ，没办法操作 。因此 ，不能用旅游规划代替旅游项目设计。
游憩方式设计解决的三个问题
第一，是主题和核心吸引力的策划 ，是任何项目缺少不了的灵魂 。
有些景区资源 ，很有独特性，但是这些独特性在旅游上并不具备吸引力 。比如地质公园 ，植物品种和岩石构造很独特 ，具备科学价值。但是，专家能看懂老百姓看不懂。这种资源的独特性和我们说的旅游吸引力是不一样的 。因此，我们必须围绕主题、景观 、游憩方式进行创意策划 。例如 ，三亚南山造百米大佛 ，是一种“做到极至 ”的独特性造景策划；江西崇义的养生旅游，山西小寨原生态抗日村 ，则是一种通过游憩方式创新 ，形成核心吸引力的案例。
我们可以深度挖掘文脉 、地脉、人脉，找到独特性卖点 ，形成独特吸引物 ，构建旅游核心吸引力 。如果资源中挖掘不出来，就要注入创新主题 ，打造核心吸引物 。例如昆明野鸭湖 ，其实也就是一个两百亩的湖面，资源上没有任何独特性卖点；但是 ，该区域距离昆明很近 ，只有45分钟的路程，可以搞旅游房地产开发，土地利用有一定的价值。为了弥补资源上的不足 ，我们策划了注入创新主题的游憩方法：瑞士小镇休闲中心 。该区域的地貌植被很适合建筑欧式城堡式 ，瑞士的苏黎世市和昆明是友好城市，所以我们决定把瑞士的风格引进来 ，建造一个瑞士小镇 ，这样来带动野鸭湖的发展 。
第二，是解决游憩模式 ，即解决“玩法”。游憩方式设计 ，又可以看成是寻找用什么玩法来统领旅游资源的模式 。我们公司作了一个数据库，其中搜集了上万种的游憩方式 ，包括玩雪 、玩水 、露营、玩草原等等 ，每一种都有几十上百个玩法，至少有上千种的方法来展示科学技术的内容 。这样 ，我们就可以把旅游资源转化成一种玩的方式 ，转化成一种我们喜爱休憩的方式。
第三，解决游客需求的全面满足 。因为游客不仅仅是游，还要吃住行娱购 ，并且需要通过游程安排 ，把游憩过程串起来 。游憩设计，对六要素的游憩都要进行策划 ，并且围绕主题与核心吸引力进行配置。
5）要素配置与布局
旅游项目 ，往往不是单一的功能结构，而需要按照旅游的规律 ，配置相关要素 ，形成一个游憩活动完整系统。
项目内部的游线 、交通 、土地利用、功能分布，必须符合游憩规律 ，符合地形地貌与景观环境 ，符合土地利用与基础设施集约化与优化，符合环境保护 、文物保护 、景观保护的要求 。因此 ，综合相关要素 ，进行合理布局，形成最佳的空间结构关系与游憩路线，是旅游策划、规划的共同任务 。
四 、商业模式设计
商业模式 ，是项目开发与经营的商业灵魂。其内容非常丰富 ，包括了收入模式 、经营模式、营销模式、管理模式 、投资分期 、资本构架、融资模式等等 。
商业模式的设计，是商业策划的重点 ，是形成可行性 ，实现融资运作的前提 。
五 、开发运作计划制定
开发运作计划，是进行旅游项目开发具体运作的工作计划 ，是以商业模式设计为依托 ，根据投资商的实际投资基础，设计的操作计划。
这一计划的重点 ，在于把战略落实到开发的每一个环节之中 ，提示操作的顺序 、重点、达到的目标 、环节之间的衔接等等细节 。
编制开发运作计划，要求策划人有非常丰富的旅游投资和旅游管理经验 ，必须对实际操作的过程与环节烂熟于心 ，同时对项目的战略与理念，能够深度把握 。
开发运作计划，一般涉及到以下几个方面：
1）经营权及相关合同谈判与签订；
2）土地征用 、拆迁、居民安置；
3）策划 、规划 、设计等相关事项；
4）立项、可研与五证报批；
5）工程招标与投资建设；
6）招商引资与融资运作；
7）开业验收与开业营销运作；
8）管理成型与人力资源培训。
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